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农村集体土地上不动产买卖的法律思考
来源: 内部 更新时间:2018年05月23日

农村集体土地上不动产买卖的法律思考

德州仲裁委员会仲裁员吕曹锋

近些年,由于我国群众经济物质生活的逐渐富裕,城乡一体化进程的不断加快,和老百姓对美好舒适生活的向往和追求,很多农村居民进城务工,并在城镇或者城市郊区购买了所谓的小产权房,而小产权房,其中有一大部分指的是城镇村集体土地上建设的村集体房屋,这种房产具有一定的权利限制,进而被人成为小产权房。为正确梳理村集体土地上房屋产权的性质和涉及的法律关系,明确此类房产买卖是否具有合法有效性,以促进交易的公平和安全,维护广大群众的合法权益,现经谨慎思考和查证,提出法律建议,请给予批评指正。

一、农村宅基地及房屋的买卖行为和合同效力。

广大农村,特别是位于城镇重要位置的村集体经济组织,特殊的地理位置,吸引了大家的眼球,不管是为儿女的入学还是为自己家人工作生活便捷,总有人看中城镇周边村集体所有的空闲宅基地,有直接与村委会签订宅基地使用合同的,也有与村集体的农村村民签订在基地使用合同,还有与村民签订农村房屋买卖合同的,合同内容五花八门。但不管是宅基地使用权合同还是农村房屋买卖合同均属于违反法律禁止性规定的违法合同,当属无效。理由如下:

1、农村村民,依法使用本集体的土地用于非农业建设(宅基住房建设)由明确具体的规定和严格的审核批准程序,非本村集体组织成员,是禁止使用村集体土地用于非农业建设的!

依据《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;…,农村集体的土地所有权人为该村集体经济组织,由村民委员会或者村内各村民小组代表集体行使占有、使用、受益和处分的权利。第十一条规定,农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权,农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。该法第六十二条还规定农村村民一户只拥有一处宅基地,农村村民建住宅,应当符合乡镇土地利用总体规划,且住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准。鉴于以上规定,农村村民使用本村集体宅基地建房,也是依法按照规定完成审核批准后,方可建设的,非本村村民是无权使用他村集体土地使用权的。

2、法律明确禁止农村集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

   总之,可以确定农村集体土地使用权是法律禁止出让、转让和出租用于非农业建设的,村民或者村集体与他人签订的土地使用权合同或者宅基地使用合同,是违反法律的强制性规定的行为。

3、农村村民转让农村房屋的行为是否有效,可以分以下几种情况:a、农村村民可以向本村其他村民转让自己的房屋,属于处分自己的私有财产,法律并未禁止,但对其权利设置了限制。抑郁《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准,足以说明农村村民可以转让自己的农村房屋,但其转让房屋后再次申请宅基地,不予批准;b、农村村民向本集体组织成员之外的农村村民转让农村房屋的行为无效。因为根据房地一体的原则,买受人购买住房,必然取得房屋所占土地的使用权,但根据以上两项理由的论述,可以明确作为他村村民的买受人,是无权使用外村集体土地的,故此购买房屋,使用了他村的集体土地是违反法律强制性规定的违法行为。

4、禁止农村村民将自己的房屋转让给城镇居民的。依据国务院办公厅1999年5月6如发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定:“农村的住宅不得向城市居民出售”,另外,2004年12月24日,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。显然,城镇居民是无权购买农村村民的住房的。

最后,结合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。以上四项均是违反法律行政法规强制性规定的违法行为,所涉及的土地使用权及房屋的买卖合同均属于无效合同。

二、土地违法行为的处理。

1、违法土地买卖行为的处理和违法建设的处罚。

依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条之规定,买卖或者其他行为非法转让土地的,由县级以上人民政府的土地行政主管部门没收违法所得,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,可以处以罚款,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分,构成犯罪的依法追究刑事责任。

2、农村村民未经批准建房及骗取批准手续,在非法占用土地上建房违法行为的处理。

依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条之规定,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

三、律师建议。

鉴于我国土地管理法律法规的强制性和禁止性的规定,以及我国合同法有关合同无效的具体规定,希望广大群众,不要图一时便宜和痛快,盲目作出出售或者购买农村土地的举动,最后造成损失和被没收财产的处罚甚至追究刑事责任的风险,后悔莫及!请大家、依法行事。

 
 
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